30代後半になったし、この先結婚する予定はないから、将来に向けて中古マンションを購入しようと思ってる。
でもどうすればいいのか分からなくて不安。住宅ローンに通るのかな？
中古マンション購入の体験談が聞きたい。
✔本記事の内容
30代も後半に入り、このまま結婚する気もなく、子どももいないので一生ひとりで生きていこうと決心したら、必要なのは住むところです。
今は賃貸マンションを借りていますが、このままずっと賃貸暮らしだと家賃がかかり続けるし、老後資金も不安…
だったらいっそ購入して、安心して一生住める場所を探そうと、中古マンションを購入する女性も増えてきましたよね。私もそのひとり。
でも購入に失敗して、今も賃貸暮らしです…。
今回は、30代の独身・おひとりさま女性が中古マンションを購入しようとした流れや、なぜ失敗したのか？をお話しします！
ぜひ参考にして、私のように失敗せずスムーズに中古マンションを購入してくださいね！
30代独身おひとりさま女性が中古マンション購入に失敗した理由3つ
私は先日、中古マンションを買おうとして、購入したい物件を決め、銀行に申し込みまで進んだにもかかわわらず審査落ちし、購入できなかった失敗をしました。
失敗の原因には、事前に知っていたら避けられたこともありました。
私がマンション購入に失敗した理由は、以下の3つです。
- 独身だったから
- 借入金額が高すぎたから
- 女性の一人暮らしで3LDKの物件を買おうとしたから
ここからは、失敗した3つの原因を詳しく紹介します。
1.独身だったから
１番目の理由は、「私が独身だったから」です。
不動産屋さんいわく、最近の銀行は、独身者にお金を貸さない・条件が厳しい傾向にあるとのことです。
それには、2018年に起きた「スルガ銀行の不正融資問題」が大きな原因だそう。
あれはシェアハウス向け融資にかかわる不正融資でしたが、あの事件以降、第2のスルガ銀行になるのを恐れて、銀行は単身者への融資に後ろ向きになったとのこと。
単身者というだけで、年収の高い・低いにかかわらず融資をしてくれないことも多いそう。
住宅ローンは、「自分で住むこと」を前提に低い金利で貸してくれているので、投資に回すのは想定外。
単身者は、家族がいる方よりもマンションを人に貸す割合が高いことから、避けられているんだとか。
もちろん私は自分で住むために、銀行から住宅ローンを借りようとしましたが、それでもダメでした。
2.借入金額が高すぎたから
2番目の理由は、不動産屋の言うとおりに、借りられるだろう金額ギリギリで申し込んだからです。
住宅ローンの審査が厳しくなっていることもあり、私の年収では返せないのでは、と判断されたとのこと。
私の年収は300万で、借りようとした金額は、頭金ゼロのフルローンで2500万でした
従来だったら通っていたはずの金額でしたが、ダメでした。
頭金などの自己資金がないのは、直接の原因ではないそうです。頭金0で住宅ローン申し込みする人も多いので。
でも私のように年収300万程度の方は、自己資金があれば借りる金額を少なくできるので、結果的に住宅ローンに通りやすいそうです。
年収が低いと思う方は、自己資金を出すと銀行への印象がいいかもしれません。
3.女性の一人暮らしで3LDKの物件を買おうとしたから
また、女性の一人暮らしで3LDKは広い、というのも理由と不動産屋さんに言われました。
これは物件を探す段階で教えて欲しかった、、と感じたことです。
住宅ローンに通らなかったのは、年収が低く、上限ギリギリまで借りようとしたのが最大の理由ですが、広さは自分で決めさせろよ・・・と思ったのは事実。
私が物件を探したエリアは、都心ではなく郊外のファミリー層が住むエリアなので、中古マンションで1LDKの物件はなかなか見つかりません。
だいたいがファミリー向けの2LDKや3LDK。1LDKもあるにはありますが、築浅で高い物件がほとんどでした。
将来、親や兄妹と一緒に暮らすこともあるかもしれないし、広くても買えればいいか、という気持ちで物件を決めましたが、まさか住宅ローン審査でマンションの広さについて言われるとは思ってませんでした。
独身であまり広い家を買うのは、銀行に「もしかして人に貸すかもしれない」と思われて、住宅ローン審査に落ちることもあるようです。
一体どうしろと・・・・
住宅ローン審査に通らなかったけど、どうしたら通るのか？対応策
私は住宅ローンの審査に落ちたため、また一から物件探しをして、次は住宅ローンに通るようにしなければいけません。
ちなみに、銀行は「どうしてダメだったのか」という理由は明確に教えてくれないよ！
住宅ローン審査に落ちた理由はコレ、というのが分からないため、不動産屋と相談した結果、以下の対策をすれば通るのではないか？とのこと。
- 年収を上げる
- 借入金額を下げる
- 部屋の広さをおさえる
年収を上げる
やっぱり年収が高い方が、銀行は貸し倒れる心配が少ないため安心する、とのこと。
なかなか年収UPするのは難しい問題ですが、副業などで年収を増やすというのもひとつの手です。
借入金額を下げる
頭金を数百万円用意して、銀行から借りる金額を少なくするのも、住宅ローンに通りやすくなります。
私は不動産屋に500万くらい用意したほうがいい、と言われました。
頭金が用意できるということは、きちんと貯金ができる人、計画的に返していける人、と銀行に好意的に見られて住宅ローン審査に通りやすくなるようです。
部屋の広さをおさえる
私は一人暮らしで3LDK、70㎡のマンションを買おうとして、住宅ローン審査に落ちました。
3LDKの間取りでも、60㎡とか多少コンパクトな間取りにした方がいいかも…と言われました。
でも自己資金が多く出せれば、部屋の広さは問題なさそう、とも言ってましたけどね。
欲しい物件が広かったら、それが理由で諦められないですもんね・・・
30代独身女性が中古マンションを買うきっかけは？
私が中古マンションを買おうと思ったのは、年齢がいちばん大きな理由でした。
住宅ローンは、40歳を境に借りられる金額が大きくダウンします。
現在30代後半、そろそろ買いたくても買えない状況になります。
老後に少ない年金と貯金のなかから、毎月7〜8万もの家賃を払っていくのはムリだな、と思いました。
中古マンションは資産になる？
マンション購入を考えたときによく言われる「賃貸だと手元に残らないけど、購入すれば資産になる」というやつ。
あれって本当なのでしょうか？
正直、私が買えそうな築20年以上経った中古マンションは、価値としては底値で、建物自体の価値はゼロだそうです。
実際、ある銀行に「建物の価値が出ないのでお金貸せません」と言われたところもありました。
資産にならないなら買っても意味ないじゃん、と思う方もいるかもしれませんが、多くの独身女性が中古マンションを買う目的は「老後までずっと安心して住める場所が欲しいから」。
中古マンションの年数が経っていて、建物に値段が付かなくても、人に貸したり売ったりしないなら別にいいですよね。
よっぼど都内で立地がいいとか、ヴィンテージマンションとかじゃないと、資産としての価値はなさそうですが、自分で住む分には問題ありません。
なぜ独身女性が中古マンション購入なのか？新築はどう？
中古マンションの良いところは、以下の通りです。
- 値段が手ごろ
- 実際の部屋の中身や窓からの景色を確認して買えること
- 価値が下がりにくい
- 管理状態が分かる
中古マンションは中身を確認して買える
多くの新築マンションは、建物が立つ前に申し込みが埋まることが多いです。
モデルルームやパンフレットを見てイメージで買うことになるため、実際住んでみたら案外狭い、コンセントの位置が遠すぎる、景色が思っていたのと違う…などになりがち。
でも中古マンションは、すでに物件が立っていて部屋の中身を見て買えるし、キレイにリノベーションして売られている物件も多いです。
自分でリノベーションする場合、部屋の清掃から壁紙交換、風呂やトイレ、給湯器交換など業者がリノベーションする普通の価格で380～600万円くらいかかる、と不動産屋さんが言ってました。
中古マンションは価値が下がりにくい
また、中古マンションは、新築にくらべて大幅に価値が下がりにくいため、もし今後売りに出すとしてもそこまで値段が下がらないこともあります。
新築マンションは、購入して鍵を開けたその瞬間に、価値が20%も下がると言われています。
新築は設備もいいしキレイだし良い面はありますが、一回住んだだけで価値が下がるので、人によってはデメリットの方が大きいかも。
中古マンションは管理状態が確認しやすい
新築だと、管理会社が今後数十年にわたって、どんな管理をしてくれるのかまだ分かりません。
でも中古マンションは、これまでどんな管理をしていたのか、長期修繕計画書や建物の状態を見ればある程度わかることがあります。
しっかり修理した記録がなければ、「管理ができていない物件だから避けたほうがいいな」とか、長期修繕計画があれば「ちゃんと管理してくれる物件だな」とかがわかります。
「マンションは管理を買え」というくらい、管理する会社によって建物が長持ちするか決まるよ！
購入前にどんな管理をしているかが分かるのは、中古マンションの良いところです。
中古マンションのデメリット
もちろん中古マンションにもデメリットはあります。
- 設備や配管が古くなる
- コンクリートの強度が下がる
新築で立ったときから、設備はどんどん古くなるのは、すべてのマンションで同じです。
とくに配管は、床に埋まっていて見えないし劣化しているのか分からないため、買うときに不動産屋を通して確認してもらましょう。
私が見た築20～30年の物件は、給湯器などの設備は新しくしている物件が多かったですが、配管交換までしているところはなかったかな～
また、同じくコンクリートの強度は年々下がります。技術はどんどん進化しているので、20年前のコンクリートより、今のコンクリートのほうか強度も強いですよね。
でも新築マンションも、できたときから中古マンションと同じように時間は経つので、値段との折り合いが大切かな、と思います。
中古マンションは地盤やハザードマップを見てから買おう
下記のサイトに、買いたい中古マンションの住所を入れると、地震時の揺れやすさや浸水の可能性など、地盤が緩いところなのかどうか確認できます。
川の近くで浸水被害がありそうな場所などは、避けたほうが無難です。
独身女性が中古マンションを買うときの注意点
ここからは、物件探しをしていて気がついたこと、注意した方がいいことをあげていきます。
独身女性が中古マンションを買うときの注意点は、以下のとおりです。
- 年収が低い方は、自己資金を多めに用意しておく
- 分からないことはとにかく聞く
- すぐに行動
- 信頼できる営業担当を見つける
年収が低い方は、自己資金を多めに用意しておく
独身女性がひとりでマンションを買うことは、昔よりも普通です。
ただ、やはり年収面がネックになる場合があるので、そのときは頭金を多く出すなど、自己資金があると住宅ローン審査に通りやすくなります。
分からないことはとにかく聞く
物件について気になったことは、とにかく担当営業に言って調べてもらいましょう！
私の担当営業は、こちらから言わないと何にもしてくれない方だったこともあり、疑問に思ったことを聞いたら次々新事実が発覚した物件もありました。。
すぐに行動
中古マンションは市場に出てから売れるまでがすごく早いです。いい物件は2〜3週間でサイトから消えることもよくあります。
見つけて気になると思ったら、即内見予約を取りましょう。今度の休みでいいや、と思っていると、もう売れてしまった、ということが多いです。
築年数が新しい物件は特にそう。だいたい残っている物件って同じで、中古マンションは即行動が鉄則です！
ただし、中古マンションは売主が業者ではなく持ち主さんということも多いので、働いていて内見は土日しか受け付けていない方もいます。
人気だと予約制で埋まるのも早いので、即不動産屋に内見希望を出しましょう！
信頼できる営業担当を見つける
もし営業担当が「何もしてくれないな」「いい加減だな」と思ったら、別の不動産屋に変えましょう。
ネットに出ている物件は、ほとんどどの不動産屋でも取り扱っているので、別に初めの不動産屋にこだわる必要はナシ
購入後に不備があるときや、リフォームの相談など、今後もかかわりがある場合があるので、信頼できる営業担当のところで買った方が絶対に良いです。
私も何軒か不動産屋をまわって、今は、物件だけでなく周辺状況を車で回って教えてくれる営業担当の方にお願いしています。
本当に営業担当によって違いがあるので、納得して買える営業担当さんにお願いしたいですもんね。
1回住宅ローン審査に落ちても、どうして落ちたか不動産屋に確認して、改善すれば大丈夫！
私は、自己資金を増やすことで、またいい物件を見つけて再チャレンジする予定！
めげずに頑張りましょう！
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